Fideicomisos inmobiliarios. Sebastián Adamo
Quaderns #265
Fideicomisos inmobiliarios.
Experiencias y oportunidades de un modelo de gestión para el desarrollo de edificios de vivienda colectiva
Podemos afirmar que la vivienda colectiva fue el motor que impulsó varias de las transformaciones que sufrió nuestro hábitat durante el siglo XX. Desde el avance de la ciudad en la ocupación del territorio hasta la introducción de una idea amplificada de lo que hoy entendemos por “domesticidad”, la vivienda colectiva fue utilizada como plataforma para definir los criterios con los que se abordaría la construcción de nuestro medio.
También podemos afirmar que, paulatinamente, el mercado fue tomando el control de la vivienda colectiva como herramienta de desarrollo económico, dando lugar a la aparición de actores que han asumido la dirección de la gestión del proyecto y cuya única finalidad ha sido aumentar su potencial especulativo. De esta manera, tanto la determinación de los programas funcionales como sus tamaños y configuraciones, o la relación de estos con el medio donde se insertan, ya no forman parte de una agenda que atiende a un amplio espectro de problemáticas en torno al proyecto sino que, generalmente, se limitan a la especulación libre del mercado sobre un edificio hasta reducirlo a un simple producto comercial. Pero no es intención de quien escribe plantear aquí una oposición radical al paradigma del desarrollo capitalista, sino intentar dilucidar cómo podríamos los arquitectos volver a implicarnos en aquellos temas que determinan la configuración de la vivienda colectiva contemporánea y esgrimir su potencial transformador de nuestras ciudades.
11 de Septiembre, 3260. CABA, Argentina. Adamo Faiden arquitectos. 2011.
Fotografía: Cristóbal Palma
Hurgando en los resquicios del mercado.
La salida de la crisis económica Argentina del año 2001 tuvo como resultado un fuerte auge de la industria de la construcción, sostenido por la creciente demanda de inversiones del sector privado y un enorme déficit de viviendas en todos los estratos de nuestra sociedad. En poco tiempo, el paisaje urbano se fue colmando de obras que ofrecían en sus carteles no sólo una forma de acceder a la vivienda propia, sino también una manera de participar en un sistema de inversión más eficiente y seguro que el que ofrecía el sistema financiero local de entonces.
Esta condición dio lugar a la aparición de dos ámbitos de producción bien diferenciados. Por un lado, el de las inversiones inmobiliarias, que continuaron con los modelos de desarrollo antes enunciados y cuyos resultados no se diferencian demasiado de aquellas suntuosas expresiones de la concentración del capital. Por el otro, una serie de incursiones autogestionadas que surgieron de ámbitos poco investigados y que encontraron en la figura técnica legal del “fideicomiso” una manera de hacer reconocibles las condiciones que determinan su potencial. Nos detendremos en describir las características de esta última figura, intentando reconocer las posibilidades que presenta como soporte para ensayar nuevos modos de aproximación y desarrollo de edificios de vivienda colectiva de pequeña y mediana escala.
Básicamente, un fideicomiso es un instrumento notarial cuyas características permiten que un grupo de individuos pueda reunirse y llevar a cabo un objetivo común bajo una serie de normas sujetas a la ley vigente. Utilizado como herramienta para constituir grupos de inversores que financien la construcción de un edificio, presenta notables ventajas contractuales que benefician de forma simultánea los intereses particulares y colectivos del grupo inversor. Estos beneficios instrumentales, combinados con una antigua tradición de arquitectos que gestionan sus encargos mediante la participación activa dentro del mercado inmobiliario, han convertido los fideicomisos en una herramienta de organización privada que en la actualidad se presenta como una de las fuentes de trabajo más aceptables para el desarrollo disciplinar en la Buenos Aires de hoy.
Conesa 4560. CABA, Argentina. Adamo Faiden arquitectos. 2008.
Fotografía: Sergio Pirrone
De la incursión disciplinar a la práctica social.
Existen diversas formas de organización para la consecución de una obra mediante este sistema de trabajo. Si lo analizamos desde la implicación del arquitecto en los distintos roles que determinan el resultado de un proyecto, podríamos observar que, al asumir este más responsabilidades en la gestión de una obra, puede también obtener un mayor grado de libertad en la toma de decisiones que afectan a la calidad del proyecto. Una fórmula que parece no estar muy acorde con la dirección que ha tomado la práctica de nuestra disciplina en los últimos tiempos pero que, bajo esta condición específica, ofrece la oportunidad de ampliar el alcance de lo que hasta ahora entendemos por proyecto y aspirar a introducir unos posibles cambios que serían difíciles de lograr de otra forma más que bajo los parámetros de confianza que brinda el proceso, así como construir un posicionamiento disciplinar e introducir una nueva aproximación al proyecto que nos permita ensayar nuevos procesos, organizaciones o técnicas poco utilizados en nuestro ámbito.
En el ámbito local esta práctica fue rápidamente asimilada por un conjunto de arquitectos que, desde su labor cotidiana y sin el apoyo de ningún tipo de organización que los vinculara, consiguió, pese a la disimilitud de los resultados, convertir el fideicomiso en una práctica habitual que, respaldada por suficientes logros, ha podido implantarse en la sociedad con un fuerte tono de “deseo colectivo”. Ha sido significativa la veloz repercusión y posterior implicación que ha tenido esta práctica en quienes pueden aspirar a acceder a una vivienda, personas que en su primera conversación con un arquitecto demuestran un alto grado de interés por participar e involucrarse de manera activa en un proyecto concebido mediante el sistema de fideicomiso inmobiliario. Esta situación, transcurrida una década, ha permitido un acercamiento de la sociedad a los estudios de arquitectura, posibilitando así la aparición de nuevas formas de relación entre el profesional y la comunidad.
Hacia una arquitectura abierta, permeable, simple.
Este ensanchamiento de responsabilidades conlleva una mayor complejidad del proceso proyectual e invita al arquitecto a adoptar una agenda versátil que le permita construir un diálogo con todos los implicados, asumir las contingencias con una gran dosis de optimismo y desarrollar estrategias abiertas que estimulen la aparición de nuevos vínculos entre la obra, los individuos y el medio. El proyecto se convierte entonces en un instrumento de mediación entre los deseos privados de cada individuo, las necesidades colectivas acordadas y la responsabilidad pública que le atañe.
Al asumir que los edificios podrían ser concebidos como una herramienta de mediación, nos permitimos abordar la arquitectura desde una posición que podría demandar un menor protagonismo a sus cualidades matéricas y otorgar un espacio mayor a sus cualidades ejecutivas, centrándonos en las propiedades inmateriales de nuestro hábitat para cualificar sus condiciones, construyendo conexiones permeables con su entorno y concibiendo espacios que se presenten propositivamente inacabados, para estimular la imaginación de quien desee ocuparlos. Un paso a un lado que permita liberar el camino a aquellos aspectos que devuelven la arquitectura a su condición más humanista y la acercan sin intermediarios a sus destinatarios. Un intento de recuperar aquellas cualidades que nos permitan proyectar en la vivienda colectiva un camino hacia la intensificación del habitar.
/// Texto de Quaderns #265 “House and Contradiction.” Sebastián Adamo es arquitecto y fundó junto a Marcelo Faiden su estudio en Buenos Aires en 2005. Adamo ha combinado el trabajo académico con la práctica arquitectónica, investigando sobre nuevos modelos de vivienda colectiva en Argentina, un país que tras la crisis económica de 2001 comenzó a explorar fórmulas, como la del fideicomiso, que se han visto consolidadas en la última década. Esa figura legal permite desarrollar proyectos de vivienda plurifamiliar con varios inversores, generalmente sus futuros habitantes, y por tanto reducir los intermediarios, lo que permite establecer una relación más directa entre el arquitecto y los usuarios.
/// Imagen de cabecera: 11 de Septiembre, 3260. CABA, Argentina. Adamo Faiden arquitectos. 2011. Fotografía de Cristóbal Palma
